开栏的话
上个月，河南商报旗下“郑州批发市场”公号成功发起一场中原批发和物流业的盛会，河南人民会堂座无虚席，引起50多万商户关注。
如今，郑州批发市场的“发哥”们，还在继续寻找新的“公约数”。
郑州一批发市场的总经理说：“现在有很多房地产类媒体都在关注住宅，很少有人关注商铺，希望发哥能重点关注，架起市场与商户之间的桥梁。”
另一市场的市场总监说：“所有的商户最关心的还是怎么多卖货，怎么搞好经营，希望‘发哥’多提供这方面的信息，供商户参照、分享。”
今天起，河南商报及“郑州批发市场”公号推出“郑州批发市场商户调查报告”，该系列调查旨在摸清郑州专业类市场的商铺状况和商户经营状况，为商户和市场的投资、经营提供决策参考。
计划调查的专业市场主要为茶叶、服装、纺织、箱包、电动车、IT、家居等行业。今天率先呈现的是茶叶类市场调查报告，其他市场的调查报告，敬请持续关注。
河南商报首席记者王俊伟
都说郑州的茶叶市场很多，有近30家，已经严重饱和。
近日，河南商报记者在郑州市内随机选取了国香茶城、凤凰茶城、亚星茶城、文博城、艺茂国际仓、万邦茶城、花园茶城和圆融文化中心等8座茶叶市场，作为样本市场，对市场的空铺率、商铺租金以及商户的经营现状、商户对前景的预期，进行了详细调查。
【空铺情况】
此次8座样本茶城
或多或少都有空铺
肖洁年龄不大，但她经营的茶行，15年间先后经历了郑州的4座茶城：从老华中食品城到郑州茶叶批发市场，再到北茶城，又到艺茂国际仓。
每次搬迁，几乎都是因为老市场的拆除，而每搬迁一次，都意味着一次新的投入和客源重组。这一次次的茶城拆迁，使得郑州的茶叶市场不断增加，商户也不断地迁移、增加。比如北茶城拆掉之后，原来的商户四散至万邦茶城、五洲茶城、海峡茶城、艺茂国际仓、花园茶城、凤凰茶城……
但茶城越来越多之后，所有的茶城都很难“填饱肚子”。河南商报记者此次抽样调查结果显示：8座样本茶城或多或少都有空铺。
空铺最少的是亚星茶城，这座有着200多家商铺的茶城内，仅二楼有寥寥几个空铺。
国香茶城、凤凰茶城和圆融文化中心的空铺也不多，国香茶城一楼沿街几乎没有空铺，而二楼则有约15%的空铺。凤凰茶城西厅很难找到空铺，而东厅的二楼空铺有15%左右。圆融文化中心茶叶类商户与其他市场相比规模不大，总共有40多家，一楼二楼综合空铺率约10%。
文博城（东区）和艺茂国际仓目前还处于规模招商阶段。文博城（东区）茶叶类区域的一楼基本铺满，但二楼三楼还有较多空铺。艺茂国际仓的A区已经铺满，但B区还在规模招商中。
【租金比较】
各茶城房租相差数倍
啥样的租价更受青睐
今年春节过后，河南商报记者曾走访过10家茶叶市场，当时空铺率最高的就是花园茶城。但目前，花园茶城二楼几乎铺满。
曾经一度萧条的铺面，突然间有商户大量入驻，什么原因？商户介绍，主要是因为租金大幅下降，从每月85元/平方米，降到了每月50元/平方米。
按照商户的说法，亚星茶城也是一个因为租金偏低而获得商户青睐的例子。
一位商户介绍：“一楼租金每月55元~60元/平方米，二楼每月30元~35元/平方米，像我的这间商铺，每个月也就3600元的房租，随便卖卖，都够交房租了。”说起很多商铺没有开门营业，这位商户说：“旁边有一家店铺，一年只开三次（指春茶上市期间、中秋节期间和春节前），有资源，开一次门就够吃一年了。”
从调查结果看，样本市场的租金差异很大，一楼商铺的租金每月从45元/平方米到120元/平方米不等，二楼每月从30元/平方米到100元/平方米不等。最高与最低的相比，租金差异数倍。
不过，不少茶城的实际租价都比名义租价低。比如，艺茂国际仓当初开业招商的政策中，500平方米以上的商铺“租一年送两年”，500平方米以下的商铺“租一年送一年”；凤凰茶城曾经“租两年送一年”或“租一年送半年”。
【承压能力】
首期优惠合同到期后
市场面临租金调整压力
对于郑州市茶叶市场的租金水平，调查中多数商户直言与北京、西安、济南等地相比“并不高”。按样本中处于中上等水平的每月每平方米60~90元租金计算，每天每平方米就是2~3元。商户介绍，在北京，茶叶商铺租金早已涨到了每天每平方米13~15元，西安也已达到每天每平方米9元左右的水平。
即便这样，一些商户仍感“压力山大”。基于这样的经营形势，多数市场的商铺租金都选择了“按兵不动”。回答“两年内房租未变化”的商户占了68%；回答“上涨或通过取消优惠变相涨租”的商户只有23%；回答“下降或通过优惠措施变相降租”的更少，只有9%。
回答“房租上涨或变相上涨”的商户，主要在亚星茶城和文博城。亚星茶城房租在去年小涨，文博城则是因为一部分商户的首期合同到期后，新的租赁合同减小了优惠幅度。“2015年底我们刚来的时候，1楼的商铺是每月每平方米63元，但那时候是租一年送7个月，现在名义上每月每平方米降低了3元钱，但优惠幅度变成租一年送1个月。”
调查中，河南商报记者还发现，目前郑州多家市场都走到了租赁合同到期或即将续签租赁合同的“十字路口”，面临租金和优惠措施是否要调整的抉择，市场方如何抉择，将是一场大考。
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